Kỳ vọng tăng trưởng mạnh
Nhiều doanh nghiệp lớn công bố kế hoạch kinh doanh với các chỉ tiêu tăng trưởng đột biến. Tập đoàn Vingroup đặt mục tiêu doanh thu 450.000 tỷ đồng và lợi nhuận 25.000 tỷ đồng trong năm 2026, tăng lần lượt 36% và 126% so với năm trước. Động lực chính vẫn đến từ mảng bất động sản nhà ở, với chiến lược phát triển đại đô thị tích hợp, ưu tiên yếu tố xanh, thông minh và bền vững, đồng thời mở rộng các dự án nhà ở xã hội và mô hình TOD.
Sunshine Homes cũng gây chú ý khi đặt kế hoạch lợi nhuận trước thuế lên tới 4.500 tỷ đồng, gấp nhiều lần doanh thu dự kiến. Trong khi đó, Novaland kỳ vọng phục hồi mạnh với doanh thu hơn 22.700 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.852 tỷ đồng, tập trung đẩy nhanh tiến độ và hoàn thiện pháp lý hàng loạt dự án lớn.
Dù vậy, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn đối mặt nhiều vấn đề nội tại như mất cân đối cung cầu, lệch pha phân khúc và chất lượng sản phẩm chưa đồng đều. Nguồn cung thiên về đầu tư trong khi nhu cầu ở thực chưa được đáp ứng đầy đủ.
Bên cạnh đó, áp lực lãi suất tăng và dư địa chính sách tiền tệ thu hẹp khiến doanh nghiệp gặp khó trong tiếp cận vốn. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp được khuyến nghị tái cấu trúc nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, hướng tới thị trường vốn và các nguồn vốn dài hạn, bền vững hơn.
Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội vào khoảng 102 triệu đồng/m².
Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc
Giới phân tích nhận định, năm 2026 sẽ là giai đoạn thanh lọc mạnh khi các quy định pháp lý mới được áp dụng đồng bộ. Thị trường sẽ dần loại bỏ các giá trị “ảo”, chuyển sang ưu tiên các tài sản có tính bền vững và khả năng khai thác thực.
Đáng chú ý, xu hướng minh bạch hóa được đẩy mạnh với việc số hóa dữ liệu đất đai, kiểm soát quyền sở hữu và giảm tình trạng “hai giá”. Điều này góp phần đưa giá bất động sản tiệm cận hơn với giá trị thực.
Theo các đơn vị nghiên cứu, thị trường Hà Nội đang ghi nhận sự phân hóa rõ rệt. Giá căn hộ sơ cấp trung bình đã lên khoảng 102 triệu đồng/m², ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận của người mua ở thực và làm giảm biên lợi nhuận đầu tư.
Trong ngắn hạn, thị trường có dấu hiệu chững lại, song khó xảy ra tình trạng giảm giá sâu do chi phí đầu vào cao. Phân khúc căn hộ hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền vẫn hạn chế. Dự kiến từ sau năm 2026, nguồn cung phân khúc này sẽ tăng lên, góp phần cân bằng cung cầu.
Một điểm đáng chú ý là sự dịch chuyển của dòng vốn, đặc biệt từ khối ngoại. Lượng tìm kiếm bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tăng mạnh trong những năm gần đây, tập trung vào các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội và các thành phố du lịch.
Khác với trước đây, dòng tiền hiện nay không còn chạy theo đầu cơ ngắn hạn mà ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Điều này buộc các chủ đầu tư phải chuyển hướng sang phát triển dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng.
Thực tế cho thấy thị trường không thiếu nhu cầu, mà thiếu những doanh nghiệp đủ năng lực đáp ứng. Dòng vốn đang đóng vai trò bộ lọc, chỉ chảy vào các doanh nghiệp có khả năng duy trì dòng tiền và kiểm soát rủi ro tốt.
Trong chu kỳ mới, quy mô quỹ đất không còn là lợi thế tuyệt đối. Những dự án không phù hợp nhu cầu ở thực hoặc đòi hỏi vốn lớn có thể trở thành “tài sản đóng băng”, làm suy giảm tính linh hoạt tài chính của doanh nghiệp.
Đồng thời, thanh khoản không còn phụ thuộc vào marketing mà phụ thuộc vào chất lượng sản phẩm và khả năng đáp ứng nhu cầu thực. Thị trường đang chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa vào vốn rẻ sang mô hình chọn lọc dựa trên hiệu quả và tính bền vững.
Các chuyên gia nhận định, chu kỳ hiện tại không đơn thuần là giai đoạn khó khăn ngắn hạn mà là phép thử dài hạn đối với năng lực doanh nghiệp. Những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao, sở hữu quỹ đất kém hiệu quả hoặc phụ thuộc vào bán hàng theo “sóng” có nguy cơ bị loại khỏi thị trường trong vài năm tới.
Ngược lại, những doanh nghiệp có chiến lược sản phẩm phù hợp, quản trị dòng tiền tốt và định hướng dài hạn sẽ có cơ hội trụ vững và bứt phá khi thị trường bước sang chu kỳ phát triển mới.
Lam Giang - Hà Chi